צרו עמנו קשר עוד היום! 03-6555130 , 054-2240694 , 054-9499730

בעיתונות

TwitterFacebookGoogle+Share

רק 57 בניינים הגיעו לסוף תהליך התמ"א 38 ב-9 שנים

מדד ההתחדשות העירונית של "גלובס" יעקוב אחר מצב ההתחדשות העירונית בכל הארץ, ישווה בין רשויות וינסה להבין את הכללים המניעים ענף נדל"ן חדש זה

22/10/2013, 07:55
בנין שיעבור חיזוק לפי תמ"א 38 / צילום: תמר מצפי

בנין שיעבור חיזוק לפי תמ"א 38 / צילום: תמר מצפי

מדד התמ"א של "גלובס" יורה את יריית הפתיחה שלו במועד לא מקרי. בעוד שלושה ימים ייערכו הבחירות ברשויות המקומיות ולאחריהן ישתנו הרכב הוועדות, זהות ראשי הערים ואיוש הוועדות המקומיות. שינויים אלה עשויים לעצב מחדש את הגישה כלפי תמ"א 38, שהיא אחד המנופים החשובים להתחדשות עירונית, ואשר היא כבר הרבה יותר מאשר סתם עוד תוכנית מתאר ארצית.

תמ"א 38 היא תחום חדש בענף הנדל"ן, היא דרך להשבחת ערך הנכס לבעלי דירות, ומהצד השני מצע פורה לתביעות ולהחלטות ועדות ערר, יש אף מי שרואים בה את הפתרון למצוקת הדיור. אה, כן – היא גם דרך לחיזוק מבנים ישנים מפני רעידות אדמה. מאז אושרה תמ"א 38 בממשלה בשנת 2005, מספר הבניינים שחוזקו עומד על כמאה בלבד בכל הארץ. כדי לעקוב אחר התקדמות התחום, משיק "גלובס נדל"ן" מדד שיפורסם החל מהיום פעם בחודשיים ויבחן כיצד מתקדם יישום התוכנית בערים, האם הפער בין הביקוש להיצע מצטמצם, באילו ערים מחזקים יותר ואיפה פחות.

המדד הראשון הוא תמונת מצב של 10 ערים גדולות, וממנו נתחיל למדוד את ההתקדמות יחד עם הרכב העיריות החדש לאחר הבחירות. למדד הראשון בחרנו מצד אחד ערים הידועות כ'פורצות דרך' בתחום כמו ראשון לציון ורמת גן ומצד שני מקומות שבהם התמ"א לא הצליחה להתניע כמו אשקלון ויקנעם.

הערים האלה ימשיכו להימדד במדדים הבאים, ובכל פעם יתווספו לרשימה חמש ערים נוספות. כך, נוכל לעקוב אחר המגמה ולבחון היכן מחוזקים יותר מבנים והיכן פחות, האם המיקום הגיאוגרפי משפיע ואיך, כמה משפיעים הטעמים הכלכליים ומה עושה הוועדה המקומית (האחראית על מתן ההיתרים) בכל אזור. האם היא עוצרת את 'דהרת הסוסים' למרות היתכנות כלכלית, או דווקא מעודדת אותה.

נכון לתחילת חודש אוקטובר 2013, חוזקו במדינת ישראל 57 מבנים בעשר הערים שנבדקו במדד זה. מדובר ב-57 בנייני מגורים שקיבלו טופס 4 מהרשות המקומית, כך שמדובר בפרויקטים שנסגרו, בניינים שחוזקו ודירות שמוכנות לאיכלוס בין אם נמכרו בהם הדירות החדשות או לא.

רק 57 בנייני מגורים הגיעו לסוף תהליך התמ"א כולו מאז אושרה התוכנית בממשלה בשנת 2005 לפני תשע שנים.

המספר הזה ראוי שידליק נורות אזהרה אצל המחוקקים ומוסדות התכנון, כי אם זהו יבול התוכנית, יש כאן משהו שצריך לשנות.

לעומת נתוני הביצוע הנמוכים יחסית, נתוני הביקוש והפרויקטים שכבר נכנסו למעשה לתהליך, מעידים כי יש תקווה. מבט על הפרויקטים שנמצאים בשלב מתקדם, כלומר קיבלו היתר בנייה אך טרם קיבלו טופס איכלוס, מעיד על הפוטנציאל – 299 היתרים שנתנו הוועדות המקומיות בערים שנבדקו. אגב, היחס שבין מספר ההיתרים שניתנו באותן הערים לבין מספר הפרויקטים שבנייתם הסתיימה עומד על כחמישית – 19% מהפרויקטים.

מספר ההיתרים שניתנו מעיד על הפוטנציאל של ביצוע התמ"א נכון להיום. כלפרויקט שקיבל היתר בנייה עמד בסטנדרטים שנקבעו על ידי העירייה כמו גם על ידי חוקי התמ"א עצמה וככל הנראה מדובר גם בבניינים שבהם חתמו כל הדיירים על הסכמה לביצוע הפרויקט והיזם מצא כי הפרויקט כלכלי לביצוע. אלו פרויקטים שסביר להניח שיתקדמו לכדי גמר ביצוע ויוסיפו עוד יחידות דיור לשוק.

במקביל, כדי לעמוד על הביקוש לתמ"א 38 בערים שנסקרו צריך להביט על המספר הבא – 1,333. זה מספר הבקשות שהוגשו להיתר בנייה בתמ"א 38. אם נחזור רגע לשני הנתונים הקודמים נבין שרק 22.4% מהבקשות הבשילו לכדי היתר בנייה שהונפק, ורק 4.2% מהבקשות מאז 2005 הגיעו לנקודת הסיום וקיבלו טופס 4. זהו נתון נמוך מאוד, המעיד על כך שהפעילים עדיין לומדים כיצד לפעול בתחום וכן על ההקשיים המלווים את התכנון, האישור והביצוע של מיזמים.

 

תמא 38

 מיזמי תמא 38

כמה קשה בת"א?

בפילוח על פי ערים יש כמה נתונים מפתיעים. למשל, מרות הקשיים ביישום תמ"א 38 בעיר תל אביב-יפו, בעיר זו הוגש המספר הגדול ביותר של בקשות להיתר (402) ובה נמצא גם המספר הגדול ביותר של בניינים שקיבלו טופס איכלוס (18). אמנם מספר הבניינים שחיזוקם הושלם מכובד, והראשון בטבלה, אולם כאשר מביטים על היחס שבין הבקשות שהוגשו לסיום הביצוע עומד הנתון על כ-4.5% בלבד. גם יחס ההיתרים שניתנו בעיר (73) לפרויקטים שהסתיימו אינו גבוה מאוד – 24.6%.

העיר שהנפיקה את המספר הגדול ביותר של היתרים היא רמת גן. שבה קיבלו יזמים 90 היתרי בנייה מאז 2005. יחס הבקשות להיתר לעומת ההיתרים שהונפקו עומד על 30% כשמאז 2005 הוגשו 300 בקשות להיתר. בסעיף בתים שהושלמו, רמת גן השלישית מבין הערים שנבדקו – 12 בניינים שקיבלו טופס 4. יחס הפרויקטים שהסתיימו יחסית למספר הבקשות שהוגשו דומה לתל אביב – 4%. נתון שמערער על הדעה הרווחת שברמת גן יותר קל לבצע תמ"א 38 מאשר בת"א.

הפתעה בחיפה

היקף פעילות תמ"א 38 בעיר חיפה הוא הפתעה. על פי הנתונים, המעודכנים כאמור לתחילת אוקטובר, מאז נכנסה התמ"א לתוקף הוגשו בחיפה 235 בקשות לביצוע תמ"א 38, הוועדה המקומית הנפיקה 45 היתרים ולא פחות מ-15 פרויקטים הסתיימו וקיבלו טופס 4. היחס שבין כמות הבקשות שהוגשו למספר ההיתרים שניתן בפועל עומד על כ-19% (נמוך מתל אביב ורמת גן) אך היחס שבין מספר הבקשות להיתר לבין פרויקטים שהסתיימו עומד על כ-6.4%. (גבוה יותר מתל אביב ומרמת גן).

העיר הרביעית מבין 10 הערים שנבדקו, והאחרונה שבה הוגש מספר תלת ספרתי של בקשות להיתר, היא ראשון לציון שבה הוגשו 132 בקשות. כ-26.5% מבקשות אלו הפכו להיתר בנייה שניתן בפועל (35 היתרים) ו-4.5% מכל הבקשות להיתר הפכו לפרויקטים שהסתיימו וקיבלו טופס איכלוס (6).

אשדוד שולטת

במקום החמישי ממוקמת אשדוד. מיקומה מפתיע במיוחד כשמשווים אותה לערי המטרופולין: גבעתיים, חולון ובת ים שנמוכות ממנה בכל אחד מהמדדים. באשדוד הוגשו מאז שנת 2005 לא פחות מ-78 בקשות לביצוע תמ"א 38, מתוכן 26 היתרים הונפקו ושניים קיבלו טופס 4. גם היחס באשדוד מרשים: שליש מהבקשות שהוגשו אושרו והיתרי בנייה הוצאו, הגם שרק 2.5% הגיעו לגמר.

הנתונים באשדוד גבוהים מאלו של ערי המרכז גבעתיים, בת ים וחולון. ייתכן שהסיבה לכך היא ועדות מקומיות שמקשות, או שבעלי דירות טרם הבשילו לדחיפת פרויקטים. היזמים, בכל מקרה, מנסים. נתוני הביקוש, כלומר הבקשות להיתר שהוגשו מעידים על פעילות בשוק (71 בגבעתיים, 54 בבת ים ו-60 בחולון) אולם כמות ההיתרים שניתנה בפועל נמוכה יחסית וכך גם טפסי האיכלוס שעומדים על ארבעה בניינים בלבד בכל שלושת הערים גם יחד (שניים בגבעתיים ואחד בכל אחת מהערים האחרות).

בערים יקנעם ואשקלון התוצאות אפסיות, בראשונה לא הוגשה מעולם אף לא בקשה אחת ובשנייה הוגשה בקשה אחת שטרם אושרה. בערים אלו הכדאיות הכלכלית נמוכה וזו כנראה הסיבה למספרים הנמוכים.

הנתונים כולם, גם בראש הטבלה וגם בתחתית הטבלה מייצגים לא רק את הרצון הטוב של ועדה מקומית זו או אחרת לקדם את חיזוק המבנים. ישנן עוד סיבות לא מעטות שמעכבות יישום של פרויקטים ובכל אחד מהמדדים הבאים נעמוד על בעיה מהותית אחרת.

בשורה התחתונה, המספרים אולי הולכים ומשתפרים אבל פחות מ-60 בניינים שחיזוקם הסתיים בערים המדוברות במהלך תשע שנים זה מעט מאוד. אין ספק שהתוכנית עדיין זקוקה לניעור משמעותי.

"להכפיל את שווי הדירה בלי לשלם אגורה"

ב-14 באפריל 2013 מלאו לתוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה (תמ"א 38) תשע שנים. מאז אישור התוכנית המקורית בממשלה נוספו לה שני תיקונים משמעותיים שהגדילו את סל הזכויות, פתרו כמה בעיות וניסו להפוך את התוכנית לכלכלית וישימה יותר. בתחילת הדרך רק מעטים הכירו את התוכנית, אך לאט לאט החלו הדברים לחלחל לתודעה והיום קשה למצוא בעל דירה בבניין ישן שאינו מכיר את השיטה "להכפיל את שווי הדירה" בלי לשלם אגורה. עוד לפני שבעלי הדירות גילו את הפוטנציאל, יזמי הנדל"ן כבר הריחו את ההזדמנות החדשה ולא מעט חברות חדשות קמו כדי לנסות ולקדם את הפרויקטים.

דו"חות האקסל הראשונים של יזמי התמ"א הראו רווחים גבוהים ונראה היה שהתוכנית החדשה תאפשר חיזוק מבנים רבים באמצעות התמורה הנכספת – דירות חדשות במרכזי הערים המבוקשות. אבל מה שנראה כעלייה על דרך המלך התברר לאחר זמן לא רב כדרך חתחתים. במקביל לתהליך הלמידה של היזמים ובעלי הדירות, גם הוועדות המקומיות, מהנדסי הערים וראשי הרשויות היו צריכים זמן לעכל את התוכנית. העובדה כי מדובר בתוכנית מתאר ארצית הקובעת קווים מנחים אך מתירה שיקול דעת נרחב מאוד לוועדה המקומית השאירה את התחום פרוץ. כל עירייה סיגלה לעצמה קו פעולה שנע בין הקלות ועידוד יזמים לביצוע מיזמי החיזוק בעיר לבין סגפנות תכנונית שנועדה דווקא להקשות על הפעילות.

יו"ר ועדת הערר המחוזית במחוז תל אביב, מיכה גידרון, אמר ביום עיון שנערך בנושא כי בחודשים האחרונים הוא חש בנסיגה של חלק מהרשויות בקידום התמ"א. לדבריו: "הרבה רשויות הקימו אגפים מיוחדים לקידום תמ"א 38, אך נראה שעכשיו נבהלו מהתוצאות התכנוניות של יישום התמ"א ולקחו צעד אחד אחורה". מדובר בהתבטאות חשובה של מי שחשוף ללב ליבה של התמ"א במסגרת הדיונים בוועדת הערר. אם כעת לוקחות הוועדות המקומיות צעד אחורה, נשאלת השאלה האם הנתונים שרק עכשיו ראינו במדד ישתפרו או שדווקא קצב החיזוק יפחת.

 

 

כל הזכויות שמורות © יוזמה קרן השקעות בנדל”ן 2013